Invertir en bienes raíces
Invertir en bienes raíces puede ser muy atractivo. Cuando pone dinero en una cuenta de ahorros, puede estar seguro de que perderá dinero debido a las bajas tasas de interés. Al mismo tiempo, el mercado de la vivienda siempre ha hecho bien a largo plazo. Esto no es sorprendente cuando se considera que todo el mundo necesita un lugar para vivir. En este artículo aprenderás cómo puedes beneficiarte de invertir en bienes raíces.
Inversión definitiva en guía inmobiliaria
En esta guía completa, cubrimos todo lo que necesita saber cuando desea invertir en bienes raíces. A continuación puede navegar directamente a una sección en el artículo:
- ¿Por qué : ¿cuáles son las ventajas de invertir en bienes raíces?
- ¿Cómo : ¿Cómo puede invertir en bienes raíces?
- Tipos : ¿en qué tipo de bienes raíces puede invertir?
- Precios de la vivienda : ¿cómo se determina el precio de una casa?
- Qué comprar : ¿qué tipo de bienes raíces debería comprar como principiante?
- Preste atención : ¿a qué debe prestar atención cuando usted compra bienes raíces?
- Costos : ¿qué costos debe tener en cuenta?
- Financiación : ¿Cómo se financia una propiedad de inversión?
- Riesgos : ¿qué riesgos debe tener en cuenta?
- Consejos : con estos consejos dorados logrará mejores resultados.
- Experiencia propia : lea cómo invierte el autor de este artículo.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Antes de ver cómo puede invertir en bienes raíces, discutimos por qué puede ser tan atractivo invertir en bienes raíces. Con una inversión inmobiliaria se beneficia de dobles rendimientos y también puede aplicar apalancamiento. Por otra parte, los bienes raíces son una buena protección contra la inflación y con el creciente mercado de alquiler, hay una buena probabilidad de que su inversión valga más a largo plazo.
Recibirá un doble retorno
La doble rentabilidad hace que invertir en bienes raíces sea muy interesante. La primera forma de obtener ganancias con bienes raíces es vendiéndolo en el futuro contra un precio más alto. A largo plazo, los precios de los bienes raíces suben. Esto se debe a que la demanda de viviendas no es más que cada vez mayor. Si vendes la propiedad en un momento posterior, obtendrás una buena devolución en ella.
También recibirá una devolución en forma de alquiler. Esto le permite lograr un buen resultado a corto plazo con una inversión inmobiliaria. Puede utilizar el alquiler para pagar el mantenimiento de la propiedad y para pagar los gastos de financiación. Si usted hace una buena inversión usted será capaz de hacer un beneficio cada mes después de deducir todos estos costos.
Los precios de la vivienda suben a largo plazo
Puede aplicar el apalancamiento
Cuando invierte en bienes raíces, puede ganar dinero con el dinero de otras personas. Esta es una opción rara que puede hacer que sea extremadamente atractivo invertir en bienes raíces. Cuando compra una casa, por lo general no invierte la cantidad a la vez. Usted tendrá que pedir prestado una gran parte de la cantidad de un banco.
En muchos casos, tomará prestado alrededor del 80% del valor de una propiedad. Esto significa que solo necesita depositar el 20% en primera instancia. Sin embargo, usted se beneficiará del aumento completo del 100% en el valor y también disfrutará de los ingresos de alquiler en toda la propiedad. Ciertamente, con una tasa de interés hipotecaria baja, puede usar el apalancamiento para aumentar su rendimiento considerablemente como resultado.
El uso de una palanca, por supuesto, no está completamente exento de riesgos. Cuando el mercado de la vivienda está en un momento, usted tiene que seguir pagando los costos mensuales. Cuando no pueda hacerlo, se verá obligado a vender la casa a un precio más bajo. Después tendrá una pérdida en su inversión.
Vamos a explicar el efecto de apalancamiento usando un ejemplo. El precio de compra incluyendo los costos es de $200,000. En el primer ejemplo, solo usa su propio dinero y recibe $10,000 en ingresos de alquiler anualmente. Su declaración entonces asciende al 5%.
En el segundo ejemplo, se toma prestado el 80% de la suma, por lo que solo deposita $40,000 de la cantidad. Sin embargo, el ingreso de alquiler sigue siendo de $10,000. Su retorno entonces asciende al 25%. Por supuesto, usted todavía tiene que deducir los costos de financiamiento, pero lo más probable es que sean inferiores al 25% sobre una base anual. Usted puede, por lo tanto, alcanzar retornos más altos con apalancamiento.
Protección contra la inflación
Otra ventaja de invertir en bienes raíces es que te protege contra la inflación. La inflación es el proceso por el cual los precios de los productos suben cada año. Esto hace que su dinero valga cada vez menos. Si solo deja su dinero en una cuenta de ahorros, el valor de sus activos disminuye cada año.
Al poner su dinero en bienes raíces, evita las consecuencias negativas de la inflación. Esto se debe a que los precios de las casas suben junto con la inflación. De esta manera, usted se protege contra la devaluación del dinero!
El nivel de precios aumenta bruscamente con el tiempo
Es relativamente flexible
Eres 100% el dueño de tus bienes raíces. Debido a esto, usted puede decidir en cualquier momento para vender su casa de nuevo. Si usted tiene un contratiempo financiero, también puede vender la casa. Sin embargo, debe tener en cuenta que puede realizar una pérdida en su inversión en este caso. Los precios de la vivienda suben a largo plazo, pero sin duda pueden caer en el corto plazo.
Por lo tanto, es importante invertir a largo plazo. Si no lo hace, puede perder mucho dinero con su inversión inmobiliaria.
El mercado de alquiler está creciendo
La demanda de buenas propiedades de alquiler sigue aumentando. En las grandes ciudades, hay una grave escasez de viviendas. Cuando la demanda supera la oferta, los precios suben. Como resultado, se puede lograr un buen retorno con una casa. Sin embargo, es importante comprar una casa en una buena ubicación. De esa manera evitas que tu casa quedó vacía durante mucho tiempo, lo que por supuesto no es atractivo.
¿Cómo puede invertir en bienes raíces?
Ahora que sabes por qué puede ser atractivo invertir en bienes raíces, discutiremos los diversos métodos que puedes aplicar para hacerlo. Hay varias maneras en las que puede beneficiarse de los bienes raíces: incluso con poco dinero. Usted puede comprar acciones (comprar-acciones), invertir en un fondo de bienes raíces (fondo inmobiliario), o, por supuesto, puede comprar una propiedad inmobiliaria (comprar-inmobiliaria) usted mismo.
Método 1: compra de acciones de bienes raíces
La primera opción que tienes es comprar acciones de empresas que invierten en bienes raíces. Esta opción es accesible para todo el mundo: incluso cuando tienes poco dinero. Hoy en día, usted puede comprar acciones con tan poco como $100 utilizando un corredor en línea. Muchos proveedores no cobran ninguna comisión, lo que permite lograr una buena rentabilidad. Cuando usted compra acciones, usted no es el propietario de una inversión inmobiliaria. Por lo tanto, es una forma indirecta de invertir en bienes raíces. Es importante consultar el balance de la empresa para que pueda estar seguro de que la empresa también podrá cumplir con sus obligaciones en el futuro.
¿Quiere saber más sobre la compra de acciones? En nuestro artículo sobre este tema aprenderás todo lo que necesitas saber antes de comprar tu primera parte de bienes raíces:
Método 2: un fondo de bienes raíces
También es posible invertir en bienes raíces utilizando un fondo. Un fondo suele invertir los activos de los inversores en varios proyectos inmobiliarios. Es importante investigar a fondo dónde está activo el fondo. Investigue si los proyectos parecen sólidos. Si el fondo se completa, puede perder el importe total de su inversión.
Una desventaja de invertir en un fondo es que no se puede utilizar el apalancamiento. El banco no le prestará dinero para invertir en un fondo. Su declaración dependerá de la cantidad de dinero que pueda poner en el fondo.
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Método 3: compra de propiedades inmobiliarias
Cuando tiene la oportunidad, puede ser muy atractivo comprar bienes raíces usted mismo. Cuando invierte en bienes raíces, mantiene el control total. Entonces no hay ninguna otra parte que pueda tomar decisiones en su nombre. También puede hacer uso del apalancamiento haciendo uso de la financiación externa.
En el resto de esta extensa guía de inversión inmobiliaria, analizamos cómo se puede hacer un buen retorno mediante la compra de un objeto inmobiliario.
¿En qué tipos de bienes raíces puede invertir?
Hay una gran cantidad de objetos diferentes en los que puede invertir. ¿Cuáles son las opciones y a qué debe prestar atención con estas opciones de inversión? Puede optar por invertir en casas, bienes raíces comerciales, habitaciones de estudiantes, casas de vacaciones, terrenos de construcción, y garajes.
Casas
Las casas son más adecuadas para el inversionista del principiante. Una casa puede ser una casa entera pero también un apartamento. Cuando usted compra un apartamento, usted tiene un poco menos libertad. Hay a menudo una asociación de dueños que tiene opinión bastante en los recovecos del edificio. Sin embargo, una inversión en un apartamento puede ser una buena opción para el inversionista de la característica del principiante.
Bienes raíces comerciales
También puede optar por invertir en bienes raíces comerciales. Éstas son, por ejemplo, oficinas o tiendas. El posible retorno en este tipo de propiedad es a menudo mayor. Al mismo tiempo, el riesgo es también mucho más alto. La tasa de vacantes en la propiedad comercial es mucho mayor y los resultados dependen más del clima económico. Es por lo tanto importante saber lo que usted está haciendo antes de que compre propiedad comercial.
Habitaciones de estudiantes
En muchos casos, también se puede dividir una casa o apartamento y alquilarla a varios estudiantes. Los estudiantes no son generalmente los arrendatarios más ordenados: por lo tanto, espere los rastros necesarios del uso. Alquilar cuartos de estudiante también significa más trabajo. Los estudiantes permanecen solamente por un período del tiempo corto, así que usted tiene que elaborar regularmente un nuevo contrato y encontrar a un nuevo arrendatario. Sin embargo, si usted tiene varios estudiantes en una residencia, usted puede aumentar perceptiblemente la vuelta del potencial en su inversión.
Casa de vacaciones
Usted puede también elegir invertir en una propiedad para vacaciones. Pues una inversión pura, sin embargo, esto no es a menudo la mejor opción. El retorno de las casas de vacaciones es a menudo bastante bajo: especialmente en la temporada baja, es difícil alquilar la propiedad. Además, debe hacer arreglos para manejar el flujo a diferentes inquilinos a corto plazo. Por lo tanto, comprar una casa de vacaciones sólo es interesante si desea hacer un uso regular de ella usted mismo.
Parcela de construcción
También puede optar por invertir en terreno o en una parcela de construcción. Sin embargo, esto viene con una gran desventaja: la tierra vacía no le da retorno directo. Puede alquilar una casa o un edificio de oficinas y así construir inmediatamente el flujo de caja mensual. Sin embargo, esto no se aplica a la tierra. Por lo tanto, esta forma de invertir es más especulativa. Usted compra tierras con la esperanza de que valga más en el futuro. Si usted es rico, por supuesto, puede utilizar la tierra para desarrollar algo usted mismo, pero esa no es una opción para la mayoría de los inversores privados.
Garajes y plazas de aparcamiento
Al comprar garajes y plazas de aparcamiento se puede lograr una buena rentabilidad. La ubicación es esencial para este tipo de inversión inmobiliaria. Cuando compra una plaza de aparcamiento en un barrio donde puede aparcar gratis, no va a ganar mucho dinero.
Una desventaja de invertir en plazas de aparcamiento es que usted tiene que comprar un lote para obtener una rentabilidad decente. Cada garaje o plaza de aparcamiento independiente trae trabajo adicional con él. Los gobiernos también están tratando de reducir el uso de automóviles. Por lo tanto, invertir en un garaje o aparcamiento no es la opción más segura en estos días.
¿Qué influye en los precios de la vivienda?
Antes de empezar a invertir en bienes raíces, debe entender exactamente cómo funciona el mercado inmobiliario. La base es simple: la oferta y la demanda determinan el precio de una casa. Cuando muchas más personas están buscando una casa, el precio sube. Por supuesto, esto es un poco simplificado. Es por eso que nos gustaría discutir los diferentes factores que pueden influir en el precio de los bienes raíces.
El clima del mercado de valores y la economía
Cuando las personas tienen mucha confianza en el futuro, están más dispuestas a invertir. Cuando la economía no va bien, a menudo se ve que la gente espera para comprar una casa. Debido a esto, usted ve que los precios de la casa funcionan mejor en tiempos económicamente prósperos.
La capacidad de pedir prestado
La mayoría de la gente no tiene una gran bolsa de dinero en casa que pueden usar para comprar una casa de un solo golpe. Por lo tanto, primero tienen que pasar por el banco para pedir dinero prestado. Cuando es relativamente fácil pedir dinero prestado, ves que más personas pueden comprar una casa. Como resultado, la demanda aumenta y los precios de las casas suben.
El interés desempeña un papel importante en la capacidad de endeudarse. Cuando la tasa de interés de la hipoteca es baja, puede pedir prestado una cantidad mayor. Esto puede hacer que los precios de la vivienda aumenten aún más. Cuando la tasa de interés sube bruscamente, usted ve que los precios de la vivienda caen.
Los tipos de interés han caído bruscamente en los últimos años
Directiva gubernamental
La política de vivienda del gobierno también juega un papel importante. Si el gobierno no construye suficientes casas nuevas, la oferta no aumentará lo suficiente. Si la demanda aumenta, los precios subirán. Las autoridades locales también tienen una gran influencia en los precios de la vivienda. Cuando un determinado barrio se vuelve más popular debido a las nuevas instalaciones más lujosas, los precios aumentarán.
¿Cuál es el mejor momento para comprar?
Cuando usted es un nuevo inversor inmobiliario, lo mejor es invertir en una propiedad. Soy un gran fan de apartamentos de dos o tres habitaciones. El retorno de este tipo de propiedad es alto, mientras que los costos de mantenimiento son relativamente bajos.
Las casas a menudo no valen la pena el esfuerzo. La superficie es mayor y, por lo tanto, los costos de mantenimiento son mucho mayores. Al mismo tiempo, tiene que mantener toda la casa. Con un apartamento, esta responsabilidad generalmente se comparte con los otros propietarios de apartamentos.
Comprar un apartamento o estudio de una habitación no se recomienda porque las personas a menudo sólo viven temporalmente en estos tipos de alojamiento. Al mismo tiempo, el retorno por metro cuadrado disminuye cuando se compra un apartamento más grande. Por lo tanto, es mejor comprar dos pequeños apartamentos con un dormitorio independiente que un apartamento grande con varios dormitorios.
Por último, es aconsejable no ir por apartamentos de lujo. A menudo paga una prima considerable en esto, mientras que la devolución adicional es insignificante. Los inquilinos son más propensos a mirar la ubicación y a menudo no están dispuestos a pagar sustancialmente más por un bonito piso de madera. Cuando usted quiere comprar un apartamento en alquiler, es importante centrarse en la devolución.
No compre un apartamento de lujo
¿Qué debe tener en cuenta cuando compra un apartamento?
Cuando decide invertir en un apartamento, hay algunas cosas a tener en cuenta. En esta sección, discutiremos lo que necesita tener en cuenta. Cuando se va a comprar una casa, en cualquier caso, debe tener en cuenta su ubicación, plano y acabado de los detalles.
¿Nueva construcción o construcción existente?
La ventaja de la nueva construcción es que la vivienda es completamente nueva y no tiene rastros de uso. Al principio, los costos de mantenimiento serán, por lo tanto, bajos. A menudo paga una prima por esto. ¡Invertir en una casa de nueva construcción ciertamente no es barato!
Usted paga menos por los edificios existentes, pero puede esperar costos de mantenimiento más altos. Al final del día, no importa si usted elige la construcción nueva o existente. En la práctica, puede lograr un buen retorno con ambas opciones de inversión.
Contrato de alquiler existente
En algunos casos, una casa ya está alquilada con un inquilino existente. Esto puede ser ventajoso. Para encontrar un buen inquilino que a menudo tiene que incurrir en costos. Sin embargo, es importante investigar a fondo si el inquilino paga el alquiler del mercado. Si este no es el caso, usted puede estar atascado con el alquiler bajo. También es importante comprobar que el inquilino no ha causado ningún problema.
Preste atención a las áreas comunes
Es importante examinar bien las áreas comunes. Cuando usted compra un apartamento, desea evitar perder mucho dinero debido a los altos costos de mantenimiento. Puede usar su intuición para esto inmediatamente cuando entre. Vea cómo se ven los pasillos del apartamento. ¿Está todo gastado y es un desastre? Entonces, a los ocupantes actuales probablemente no les importa lo que sucede con el edificio. Por supuesto, esto no es bueno para el valor de su inversión inmobiliaria a largo plazo.
También es importante examinar la situación financiera de la asociación de propietarios. Examine los balances y compruebe si se han elaborado planes de mantenimiento activos. Asegúrese de que haya suficiente efectivo en la mano. Si este no es el caso, de repente tendrá que pagar mucho dinero por mantenimiento adicional en el futuro. ¡Por supuesto, quiere evitar eso!
Ubicación
Lo más importante con los bienes raíces es su ubicación. Un barrio no es el otro barrio. A la gente le gusta vivir cerca del centro de un pueblo o villa. Por lo tanto, los precios de las casas son más altos aquí. En los barrios problemáticos, los precios de las casas pueden ser considerablemente más bajos. También puede ser mucho más difícil encontrar un buen inquilino allí.
Por lo tanto, primero investigue y determine qué barrios son populares. También puede hacer algunas investigaciones en sitios web de alquiler para ver en qué casas de barrio se pueden alquilar rápida y fácilmente. Tan pronto como tenga una buena idea de lo que son los lugares atractivos, podrá a empezar a buscar una propiedad de inversión en estos barrios.
Usted puede investigar fácilmente barrios populares en Internet
El diseño
También es importante estudiar el diseño del apartamento. Trate de empatizar con el público que va a alquilar el apartamento. ¿Está apuntando a personas de la tercera edad? Entonces las casas con un montón de escaleras y umbrales altos probablemente no son muy adecuados. Por lo tanto, no mire la casa desde sus preferencias, sino desde la preferencia del posible inquilino.
Hay ciertas cosas que la mayoría de la gente prefiere. Prácticamente a todo el mundo le gustan muchas fuentes de luz y un diseño práctico. A la gente no le gusta vivir en una cueva oscura o en una casa con todo tipo de espacio que no se puede usar correctamente. Por lo tanto, asegúrese de tener en cuenta estos factores al comprar una casa.
El toque final
Un inquilino siempre mira el final del baño y la cocina. Por lo tanto, asegúrese de que estas áreas están bien mantenidas. No tienen que ser muy lujosas, pero no deben estar cubiertas de moho. En el suelo, se puede colocar un material simple pero atractivo como el laminado. Un parquet caro sólo causa altos costos de mantenimiento y, por supuesto, como propietario, usted no obtendrá nada de ella.
¿Alquiler con o sin muebles?
Especialmente en las grandes ciudades, puede ser muy atractivo alquilar una casa con muebles. Cuando alquila una casa con muebles, puede cobrar rápidamente $100 de alquiler adicional. Si usted compra muebles simples con un precio de $2,000, ¡usted logrará una devolución de 60% sobre una base anual sobre esta cantidad! Comprar muebles simples pero sólidos puede darle un buen retorno adicional. En muchos casos, incluso es posible hacerse cargo de los muebles del propietario anterior al comprar un apartamento.
No todos los inquilinos prefieren una casa que está amueblada. Por el contrario, algunos inquilinos quieren tener la libertad de organizar su casa como consideren conveniente.
¿Qué pasa con el costo?
Por supuesto, hay costos involucrados en la propiedad. En esta sección del manual de bienes raíces, discutiremos los diferentes costes que necesita tener en cuenta. Entre otras cosas, debe tener en cuenta los costos de compra , costos de renta y costos de mantenimiento.
La compra cuesta
Cuando compra una casa, paga más que solo el precio de venta. También paga los costos de compra. Los costos de compra consisten en impuestos y honorarios notarios para la elaboración del contrato de compra y la escritura de entrega. Cuando usted toma una hipoteca, también paga los costos de asesoramiento al prestamista hipotecario.
Costos para alquilar
Usted puede optar por encargarse del alquiler usted mismo. A continuación, tendrá que buscar un inquilino usted mismo y tendrá que redactar todos los contratos usted mismo. Si no tiene experiencia, esta es una opción arriesgada. Pregúntese si sabe cómo reconocer a un buen inquilino. ¿Sabe cuáles son los derechos de un inquilino y sabe qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler?
Para la mayoría de las personas, es prudente utilizar un agente de bienes raíces para encontrar un arrendador. Por lo general, usted paga un mes de alquiler para este. Especialmente cuando el inquilino se queda por un período más largo, los costos son relativamente limitados. Usted recibirá una gran cantidad de seguridad adicional al tener un profesional tomar este paso.
Al hacer el registro de salida, un profesional también comprobará si el inquilino ha causado algún daño irrazonable. Si este es el caso, puede retener el depósito u obligar al inquilino a reparar el daño. Incluso si el inquilino se niega a pagar el alquiler, un agente inmobiliario puede ayudarle a seguir los procedimientos correctos.
Costos de mantenimiento
El apartamento también tendrá que ser mantenido. Por ejemplo, la calefacción o la caldera pueden descomponerse. Lo mejor es reservar un mes de alquiler para este cada año. De esa manera usted puede estar seguro de que siempre tiene suficiente dinero de lo que se puede pagar este tipo de costos.
Usted es responsable de mantener el apartamento habitable. Cuando una fuga de grifo o la calefacción se descompone, el inquilino le llamará y necesita solucionar esto rápidamente. Esto puede ser muy incómodo cuando usted está simplemente disfrutando de unas vacaciones bien merecidas. Ése es porqué decidí subcontratar a la gerencia técnica yo mismo.
Una buena tarifa para esto es 2-4% del precio de alquiler. Para este porcentaje, la otra parte se asegura de que cuando el mantenimiento tiene que llevarse a cabo, todo está arreglado. De esta manera podrá disfrutar del retorno de su inversión inmobiliaria sin preocupaciones.
¿Cómo se organiza la financiación?
La mayoría de los inversores no pagarán la casa en efectivo. Por lo tanto, es importante que entienda cómo puede organizar la financiación de una propiedad de inversión. En algunos casos, puede usar el valor de exceso de su casa actual. Si este no es el caso, puede optar por sacar una hipoteca de inversión .
Uso del valor de exceso
Cuando su casa ha aumentado en valor o cuando ya ha pagado bastante en su casa, puede optar por utilizar su valor excedente para su financiación. Cuando sus ingresos son lo suficientemente altos, es bastante fácil hacer uso de ellos.
Si desea utilizar el valor sobrante, debe ponerse en contacto con el banco. En algunos casos, tendrá que evaluar su casa a su cargo para demostrar que efectivamente hay un valor excesivo. A continuación, puede aumentar la hipoteca de su casa y utilizar este dinero para comprar una segunda casa.
Sacar una hipoteca de inversión
También puede optar por comprar una segunda casa con una hipoteca de inversión. Con una hipoteca de inversión, sus ingresos no se tienen en cuenta. Solo se tienen en cuenta los ingresos de alquiler estimados de la propiedad.
Cuando usted toma una hipoteca de inversión, usted tendrá que contribuir un poco de su dinero. En la mayoría de los casos, usted tendrá que contribuir 10 a 20 por ciento del valor de la característica en condición de renta. También hay que tener en cuenta que el tipo de interés de una hipoteca de inversión es considerablemente superior al tipo de interés de una hipoteca normal. Al mismo tiempo, los períodos sin intereses son mucho más cortos.
Una combinación de ambos
También puede optar por utilizar ambas opciones. Por ejemplo, puede usar su valor de exceso para traer el 10 a 20 por ciento requerido de su depósito. A continuación, puede financiar el resto de la casa extra con la hipoteca de inversión.
También puede seleccionar esta opción si puede financiar una casa entera con el valor excedente. De esta manera, puede comprar varias propiedades en lugar de una. De esta manera, puede aprovechar al máximo inmediatamente el efecto de apalancamiento descrito anteriormente. Cuando hace esto, tiene que tener mucho cuidado: incluso en los malos tiempos, tiene que ser capaz de financiar los costos. En este caso, por lo tanto, necesita un colchón financiero más grande.
Los riesgos de invertir en bienes raíces
Una inversión en bienes raíces no está exenta de riesgos. Cuando invierte en bienes raíces, tiene que tener en cuenta los riesgos necesarios. Por ejemplo, existe el riesgo de que los precios de la vivienda caerán bruscamente . También puede, perder dinero cuando su casa está vacía. Los inquilinos también pueden causar problemas: pueden causar daños a su casa o se niegan a pagar el alquiler.
Precios de propiedades en caída
Especialmente a corto plazo, los precios de la vivienda pueden caer. Durante una crisis económica, los precios a veces pueden bajar hasta un 10% o más. Por lo tanto, siempre invierta en bienes raíces con una visión a largo plazo. Sólo compre una casa si planea poseerla por lo menos diez años. Durante las caídas, usted todavía se beneficia de un retorno positivo al rentar la propiedad.
Vacantes
Las vacantes cuestan dinero. Después de todo, usted paga sus costos de financiamiento, pero temporalmente no llega el alquiler. Cuando el mercado de alquiler no está haciendo bien, es más sabio bajar el alquiler un poco. Es mejor alquilar una casa a un precio más bajo que no tener ingresos en absoluto de sus bienes raíces.
Daño
Los inquilinos pueden dañar su propiedad. Asegúrese de tener un procedimiento adecuado de registro de entrada y salida para que pueda responsabiliza al inquilino. Si solicita un depósito, al menos puede usarlo para reparar cualquier daño.
No pago
Un inquilino puede dejar de pagar el alquiler. Usted puede utilizar el depósito para esto también. Usted tiene que enviar varios recordatorios antes de poder comenzar a desalojar a un inquilino. Un valor predeterminado puede costarle solo unos meses de alquiler.
Gastos inesperados
Es posible que se enfrente a costos inesperados. Por ejemplo, la calefacción o la caldera pueden descomponerse. Por lo tanto, proporcione siempre un búfer para que pueda absorber estos tipos de gastos inesperados.
7 consejos de oro para el inversor en bienes raíces
Ahora ya sabe lo suficiente para comprar su primera propiedad de inversión. Nos gustaría cerrar el artículo con nueve consejos de oro que pueden ayudarle con su primera inversión inmobiliaria.
No espere demasiado tiempo
Muchas personas esperan y esperan antes de comprar su primera casa. ¡Eso es una vergüenza! Siempre y cuando obtenga un rendimiento inmediatamente positivo a través de sus ingresos de alquiler, una inversión inmobiliaria es una buena opción. Este tipo de inversión es menos riesgoso que una inversión en acciones y garantiza que su dinero no está disminuyendo en valor todos los días. ¡Deje que su dinero funcione para usted en lugar de trabajar siempre por su dinero!
Tenga en cuenta la ubicación
¡La ubicación es clave! Preferiblemente comprar un apartamento en una ubicación céntrica y de fácil acceso. Cuando las tiendas están cerca, el atractivo de la propiedad aumenta. También es importante que el apartamento sea fácilmente accesible en transporte público.
Calcule un retorno realista
Muchas personas hacen cálculos con un retorno demasiado positivo. Los agentes de bienes raíces están encantados de contarle cuentos de hadas para vender sus casas rápidamente. Es importante tener en cuenta todos los costos adicionales posibles. Piense, por ejemplo, en los costos de vacantes o costos futuros más altos debido a una tasa de interés más alta. Más bien calcule con un retorno demasiado bajo que con uno demasiado alto.
Filtre a sus inquilinos
No acepte al primer arrendatario que aplique a ciegas. Esta persona va a vivir en su casa por un período más largo y usted no puede simplemente largarlo. Los inquilinos están protegidos por todo tipo de leyes y cuando elige a alguien que no paga el alquiler o derriba el lugar, su retorno de la inversión puede disminuir drásticamente. En muchos casos, por lo tanto, es aconsejable utilizar un agente inmobiliario al seleccionar un inquilino.
Comprar una propiedad normal
No elija un pent-house de lujo o un apartamento con un diseño emocionante. Una propiedad estándar a menudo proporciona la mejor rentabilidad. Diseños lujosos y originales pueden ser agradables cuando vive allí usted mismo, pero en la práctica no son muy prácticos. Siempre mire una propiedad con el tope correcto en la del inversor y no en la del propietario de la casa.
Pida un depósito
Siempre pida un depósito y tome fotos claras antes de que el apartamento se alquile. De esta manera se aclara inmediatamente después del final del período de alquiler si el inquilino ha seguido las reglas. Si este no es el caso, puede utilizar el depósito para compensar el daño. Usted puede también utilizar el depósito si el arrendatario rechaza pagar.
Busque un flujo de liquidez positivo
Compre siempre las propiedades que lleven el dinero directamente a sus bolsillos. No es prudente comprar una casa que le cueste dinero desde el primer día. Porque estará especulando en un precio a la alza. Cuando los precios de la casa bajen durante años, usted se quedará atorado en una mala inversión. Es por eso que siempre debe invertir sólo en casas que generan flujo de caja positivo.
Ame el trato
Un buen trato no sale de la nada. Pase tiempo y visite docenas de casas para hacerse una idea del mercado. Después, haga una oferta en una propiedad que le dará un retorno positivo. ¿No funciona? Entonces deje el trato. Evite enamorarse de la propiedad. Lo que tiene que hacer es declarar su amor por el trato. ¿Funcionan los números? Entonces es una opción atractiva.
No tenga miedo de negociar
Muchas personas pasan tiempo recogiendo cupones para papel higiénico en el supermercado, pero se olvidan de negociar cuando compran una casa de unas cuantas toneladas. ¡Eso es una pena, por supuesto! Así que negocie por las condiciones. Trate de bajar el precio o trate de obtener extras. Por ejemplo, me gusta pujar por la casa incluyendo los muebles, lo que le ahorrará mucho trabajo al final.
Mi propia experiencia con bienes raíces
También acabo de empezar a invertir activamente en bienes raíces. Usé el excedente de valor en mi casa para comprar un pequeño apartamento en alquiler en Amsterdam. Debido a la baja tasa de interés, los ingresos de alquiler de la propiedad pagarán la hipoteca. He fijado los intereses durante diez años para poder estar seguro de un flujo de caja positivo durante al menos 10 años. Después de 10 años, 1/3 del préstamo de la propiedad ha sido canjeado, por lo que siempre tengo la oportunidad de venderlo de nuevo.
El año que viene planeo comprar otra casa. Al final, mi objetivo es comprar en promedio una nueva casa por año. De esa manera poco a poco construiré un buen segundo ingreso. Sin embargo, esta forma de inversión es muy intensiva en capital: por lo que queda por ver si voy a ser capaz de acumular suficiente capital para pedir prestado el dinero.